借地人がいる土地を相続したら、何を確認すればいい？

親から受け継いだ土地に、他人の家が建っている。地代は入ってくるけれど、自分では使えないし、売れるのかどうかも分からない。そんな状態で相続の手続きを始めると、何から手を付ければよいか迷いやすいものです。

この記事では、借地人がいる土地（底地・貸宅地）を相続したときに確認することを、資料の集め方、契約内容、相続登記、相続税の評価、地代まわりの対応、売る・持ち続けるの比べ方の順に整理します。沖縄市・うるま市で相談するときの進め方もまとめました。

借地人がいる土地（底地）を相続すると、何を引き継ぐのか

引き継ぐのは、土地の所有権と「貸主（地主）としての立場」です。建物は借地人のものなので、土地だけを相続する形になります。まずはこの形を押さえると、確認すべきことが見えてきます。

地代を受け取る権利と、契約上の義務の両方が移ります。一方で、借地権が続いている間は、自分で建てたり更地にして売ったりできるとは限りません。

底地・借地権・所有権の関係を整理する

底地（貸宅地）とは、借地人に貸している土地の所有権のことです。ひとつの土地に「所有する権利」と「使う権利」が分かれて存在しています。地主向けの解説でも、まずこの関係と契約書の確認から始めることがすすめられています。

借地契約が続いている間は、原則として借地人に明け渡しを求められません。そのため底地は、通常の土地とは売り方も価格の考え方も変わります。

「地主として相続した」のか「借地人として相続した」のかを確認する

同じ「借地」でも、地主側と借地人側では確認事項がまったく違います。最初に、土地の名義と建物の名義を分けて見てください。

• 固定資産税の納税通知書で、課税されているのが土地だけか、建物も含むかを見る
• 登記情報（登記事項証明書）で、土地の所有者と建物の所有者をそれぞれ確認する
• 建物が第三者の名義なら、底地（地主側）の相続と考えられる
• 自分が借地人側なら、確認するのは借地権の内容と、地代を支払う側の条件になる

相続後にまず集めたい資料と、確認項目のチェックリスト

先に資料を集めると、その後の判断がぐんと速くなります。契約書が見つからなくても、地代の入金記録や過去の通知書から分かることがあります。

最低限そろえたい6つの資料

相続後にそろえたい資料

• 土地賃貸借契約書（借地契約書）と、更新時の覚書
• 地代の入金記録（通帳の記帳、領収書の控え）
• 固定資産税の納税通知書
• 登記情報（登記事項証明書）・権利証
• 測量図など、境界や面積が分かる資料
• 現地の写真と、借地人の氏名・連絡先・居住状況

当社の相続相談では、資料がすべてそろっていなくても、分かる範囲から状況を整理します。所在地や固定資産税の納税通知書だけでも、最初の確認は進められます。

契約書が見当たらないときの進め方

契約書がなくても、今の実態から確認できることがあります。大切なのは、推測で条件を決めないことです。分かっていることと、分からないことを分けて書き出してください。

• 地代の金額、支払日、支払方法を入金記録から確認する
• 過去の手紙・覚書・領収書に、期間や更新料の記載がないか探す
• 借地人側が契約書の写しを持っている場合があるため、連絡の際に確認する
• それでも分からない点は、やりとりを書面で残しながら借地人と確認していく

借地契約の内容で確認する5つのポイント

契約書が手元にあるなら、次の5点を見ます。将来この土地がどうなるかの見通しは、ここで大きく変わります。

旧法か新法かで見方が変わる

先に契約年月日を確認します。契約が古い場合は旧法が適用される可能性があるため、新法との違いを踏まえて契約書を確認することがすすめられています。どちらの枠組みで考えるかが決まると、更新や期間の見方が整理できます。

条項の意味が読み取れないときは、そこで止めて構いません。法的な解釈が絡む部分は、弁護士や司法書士に確認する前提で、疑問点をメモにまとめておきます。

地代・更新料・承諾料の条件

書面の定めと、実際のやりとりがずれていることがあります。地代が長年据え置かれている、支払日が変わっている、更新時に書面を交わしていない、といった例です。

相続登記と、借地人への連絡・地代の受け取り方

相続登記には期限があります。2024年（令和6年）4月1日から相続登記の申請が義務化され、相続人が所有権を取得したことを知った日から3年以内の申請が必要になりました。

相続登記の期限と手続きの流れ

2024年4月1日より前に起きた相続も対象です。法務省のQ＆Aでは、過去の相続も猶予期間（2027年3月31日まで）を経て義務化の対象になると説明されています。

名義が確定していないと、売却や契約条件の見直しには進みにくくなります。必要書類や具体的な手続きは、法務局または司法書士に確認してください。

相続登記や相続税の申告など専門家の判断が必要な場面では、当社に決まった提携先が常にあるわけではありませんが、ご相談の内容に応じて、司法書士・税理士・弁護士への相談先をご案内できる場合があります。まずは分かる範囲の状況をお聞かせください。

借地人への通知で伝えること

登記が済んだら、地主が代わったことを借地人に知らせます。相続では契約上の地位がそのまま移るため、契約を結び直す必要は原則ありません。後の行き違いを防ぐため、書面で残しておくと確実です。

• 新しい所有者（相続人）の氏名と連絡先
• 地代の振込先と、いつの分から変わるか
• 問い合わせ窓口（相続人が複数いる場合は代表者）
• 契約の内容を変更する通知ではないこと

遺産分割が終わるまでは、相続人全員で共有している状態です。誰が地代を受け取り、誰が窓口になるのかを先に決めておくと、入金や連絡の行き違いが起きにくくなります。

相続税の評価はどうなる？底地（貸宅地）の考え方

底地（貸宅地）の相続税評価額は、更地として評価した金額から借地権の分を差し引いて計算します。自由に使えない土地でも、評価額がゼロになるわけではありません。

借地権割合の調べ方

借地権割合は、国税庁の財産評価基準書（路線価図・評価倍率表）で地域ごとに確認できます。30％から90％の範囲で、10％刻みに定められています。

定期借地権が設定された宅地は、別の評価方法が定められています。契約の種類によって確認する先が変わるため、先に契約書で種類を押さえておいてください。

地代収入と固定資産税のバランスを見る

受け取る地代と、固定資産税や管理の手間を並べて見ることが大切です。金額を家族で共有しておくと、持ち続けるか手放すかの話し合いがしやすくなります。

実際の計算や特例の適用は、税務署または税理士に確認してください。相続税は、相続人の人数やほかの財産によっても変わります。

相続をきっかけに起こりやすいこと（地代・値上げ・借地人側の相続）

相続では、地代を含む契約条件がそのまま引き継がれます。そのため、相続を理由に条件を一方的に変えることは簡単ではありません。起こりやすい場面を先に知っておくと、慌てずに対応できます。

地代を見直したいときの考え方

見直しを申し入れること自体はできますが、相続をきっかけとした値上げ請求に借地人が応じる法的義務は原則ないとされています。協議で進める前提で、材料をそろえてから話し合ってください。

• 契約書に地代の改定に関する条項があるか
• 周辺の地代の水準
• 固定資産税など、土地にかかる負担の変化
• 過去に改定した経緯と、そのときに交わした書面

借地人が亡くなった・建物が空き家になったとき

借地人が亡くなった場合、借地人の地位は相続人にそのまま移ります。相続による承継は譲渡に当たらないため、地主の承諾は原則不要で、名義変更料（承諾料）も発生しないと説明されています。

ただし遺贈の場合は、名義変更料が必要になるケースがあります。相続ではない譲渡の名義変更料は借地権価格の約1割、推定相続人への譲渡では約3％程度が相場として挙げられていますが、相続そのものとは分けて考えてください。

借地人の相続人全員が相続放棄した場合、地代の支払い義務は引き継がれません。建物だけが残るため、所有者不明建物管理制度の活用など、別の対応を検討することになります。一部の相続人だけが放棄した場合は、残る相続人が滞納分も含めて引き継ぐ扱いです。

地代の滞納が続いているときは、滞納額・期間・督促の記録を先に整理します。請求や契約解除の検討が絡む場面は、弁護士に相談してください。

借地上の建物が空き家になっている場合や、同じ相続で実家も空き家のままという場合は、沖縄市・うるま市の空き家売却、放置するとどうなる？売る・貸す・解体の判断のしかたもあわせてご確認ください。

持ち続ける・借地人に売る・第三者に売る——選択肢の比べ方

底地は借地権が付いているため、第三者への売却は難しいとされています。専門家の解説でも、借地人本人への売却が現実的な選択肢として挙げられ、相続をきっかけに売却を検討するケースが多いと説明されています。

• 地代を受け取りながら持ち続ける
• 借地人に底地を売る
• 借地人から借地権を買い取り、完全な所有権にしてから売る
• 土地を分けて、底地と借地権を交換する（等価交換）
• 底地を扱う買主に売る、または買取を検討する

比べる軸は4つです。手取り金額、かかる期間、相続人どうしで分けやすいか、手間と交渉の負担。この4つを並べると、家族の話し合いが進みやすくなります。

価格の感覚をつかむために、地域の土地の数字も見ておきます。以下は当社の独自調査によるもので、いずれも底地ではなく、通常の土地の売り出しデータです。

当社の2,655件の独自調査データには、底地（貸宅地）の取引に関する情報も含まれています。ただし底地は取引件数が少なく、条件によって価格の幅が大きいため、上記では参考として通常の土地のデータを紹介しています。底地・貸宅地の相場感については、個別にご相談ください。

借地人への売却を検討するときの確認事項

最初に確認するのは、借地人に買う意向があるかどうかです。意向と資金の目安が分からないまま価格だけ決めても、話は前に進みません。

• 借地人の購入意向（買いたい／今は難しい／条件しだい）
• 資金の準備（自己資金か、融資を使うか）
• 価格の考え方（借地権割合や周辺の取引をどう見るか）
• 交渉が長引く前提のスケジュール
• 合意した内容を書面に残す段取り

当社は、借地人との交渉そのものを代行する立場ではなく、進め方や価格の考え方を整理するお手伝いをしています。交渉の準備や材料のそろえ方について助言しながら、必要に応じて専門家への相談先もご案内します。

仲介で売るか、買取で早く整理するか

価格を重視するか、期間と手間を抑えるかで、見るべき金額が変わります。仲介で売り出した場合の想定価格と、買取の場合の価格・スピードを並べると、納得して選びやすくなります。

底地・貸宅地を当社の買取対象にできるかどうかは、権利関係や地代の条件などによって異なるため、一律にはお答えできません。物件の状況を伺ったうえで、買取が可能かどうかも含めてご説明します。

相続人が複数いる場合は、共有のまま持ち続けるか、売って分けるかを早めに話し合っておきます。借地上の建物が空き家になっているときは、建物の扱いもあわせて整理してください。

沖縄市・うるま市で相談するときの進め方

当社は沖縄市・うるま市の不動産の売れ方を見続けて6年目です。2,655件の独自調査データをもとに、成約価格・販売期間・値下げ傾向を確認しながら、売る・残す・貸す・買取を比較して説明します。

底地・貸宅地（借地人がいる土地）のご相談は、通常の土地に比べると件数は多くありませんが、これまでにも対応してきた実績があります。相続登記が済んでいない段階からでもご相談いただけます。

方針整理までにかかる期間は、契約書の有無や相続人の状況によって案件ごとに異なるため、一律の目安をお伝えすることは難しいです。資料がそろっている場合は、比較的早く整理が進むこともあります。まずはご相談ください。

相談前に手元にあると早いもの

次のものがあると、最初の整理がスムーズです。写真やメモをそのまま送っていただく形でも構いません。

• 固定資産税の納税通知書
• 借地契約書（見つかれば）
• 地代の入金が分かる記録
• 現地の写真
• 相続人・共有者の状況（人数、連絡が取れるか）

すべてそろっていなくても問題ありません。所在地と、今の状況が分かるものだけでも初期の確認は進められます。

家族で方針が決まっていない段階でもできること

価格と選択肢を整理するだけでも、家族で話す材料になります。売ると決めてから相談する必要はありません。

相談・査定は無料です（費用が発生する場合は事前に説明します）。受付は9:00〜18:00、対応エリアは沖縄市・うるま市を中心に、北中城村・中城村・北谷町・読谷村・嘉手納町などの中部エリアです。遠方にお住まいでも、写真と資料の共有で初期の確認ができます。

よくある質問

まとめ

借地人がいる土地を相続したら、いきなり売る・持つを決めずに、確認から始めてください。順番は、立場の確認、資料集め、契約内容、相続登記と通知、相続税の評価、そして選択肢の比較です。

• 土地と建物の名義を分けて見て、地主側の相続かどうかを確かめる
• 契約書・地代の入金記録・納税通知書・登記情報をそろえる
• 契約の種類、旧法か新法か、地代や更新の条件を確認する
• 相続登記は、知った日から3年以内。登記後は地主の変更と振込先を借地人に通知する
• 自由に使えない土地でも相続税の評価額はゼロにならない。計算や特例の適用は税務署・税理士に確認する
• 持ち続ける・借地人に売る・買取を、手取り・期間・分けやすさ・手間で比べる

登記は法務局と司法書士、税金は税務署と税理士、法的な交渉は弁護士。そして価格と売り方の整理は不動産会社と、聞く相手を分けると迷いにくくなります。沖縄市・うるま市の土地について、今の状況からどう考えればよいか整理したい方は、分かる範囲の情報だけでご相談ください。